От первого лица. Про управление коммерческой недвижимостью в Беларуси. Игорь Адаменко – управляющий партнер группы компаний ASCOM GROUP

Про рынок доверительного управления. 

Про рынок доверительного управления. Есть несколько причин, по которым мы хотим рассказать о том, как работает рынок коммерческой недвижимости.

Во-первых, сейчас это как никогда актуально для всех участников рынка – инвесторов, собственников, девелоперов, арендаторов, как международного, так и локального масштаба.

Во-вторых, потому что, несмотря на наличие уже сформированного рынка девелоперов в Беларуси, все еще существует мнение, что оказать услугу профессионального комплексного менеджмента в сфере коммерческой недвижимости способны только международные компании. Однако это далеко не так.

Что такое доверительное управление? Это когда один, несколько или полностью все бизнес-процессы по управлению объектом недвижимости делегируются компании, не имеющей в своей собственности объекта, но обладающей нужно командой, инструментами, выстроенными процессами для получения арендного дохода. По факту – это аутсорсинг. Собственнику объекта, для которого в 90 % случаев недвижимость – это инвестиция, не являющаяся профильным бизнесом, не нужно формировать команду, нести издержки по оплате труда, быть вовлеченным в операционное управление вплоть до документооборота.

В Беларуси рынок доверительных управляющих начал формироваться с оказания отдельных услуг. Например, кто-то подбирал арендаторов и заключал с ними договоры, кто-то занимался исключительно эксплуатационным сопровождением и т.д. За такую услугу компания-девелопер получала вознаграждение. Пять лет назад в Беларуси стали появляться компании, которые готовы были взять на себя ответственность за комплексное управление объектами недвижимости – с момента проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию до оперативного управления с сопутствующими процессами: ротацией арендаторов, управлением арендными ставками, маркетингом, эксплуатационным сопровождением. Наша компания стала одной из первых. Так в 2016 году мы взяли под полное управление торговый центр «Карусель» в г. Бобруйск общей площадью 11 000 м.кв. Сегодня мы управляем более 170 000 м.кв. коммерческой недвижимости – это торговые центры, склады, офисные помещения.

Что значит «полное» управление объектом коммерческой недвижимости?

Под «полным» или «комплексным» управлением следует понимать абсолютно весь комплекс услуг. Другими словами, мы подбираем локацию, проводим анализ рынка, разрабатываем концепцию, управляем проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию, заселяем объект арендаторами, обеспечиваем операционное управление и при необходимости продаем. По сути, цель доверительного управления – это возврат первоначальных инвестиций инвестору с капитализацией и прибылью, в т.ч. посредством продажи.

Кто оказывает услугу доверительного управления в Беларуси?

Важно понимать, что есть два типа компаний по управлению коммерческой недвижимостью – международные и местные. Международные, как правило, оказывают консалтинговые услуги, завозят в Беларусь крупных ритейлеров, таких как Inditex, но они не готовы заниматься мелкими объектами (с площадями в пределах 10000-15000 м.кв.) и тем более текущими рутинными процессами, такими как клининг, ремонт помещений, подбор и управление персоналом торговых центров, запуск рекламных кампаний, бесконечные переговоры и изменения условий сотрудничества с местными арендаторами. Однако, повторюсь, такие компании сильны, если речь идет о международных контрактах.

Местные компании интересны, прежде всего тем, что они знают белорусский рынок изнутри. Готовы работать и с индивидуальными предпринимателями, и компаниями республиканского масштаба. Кроме того, команда такого девелопера, как правило, состоит из выходцев розничных торговых операторов и имеет практический опыт, базу наработанных и проверенных контактов здесь, в Беларуси. Также, т.к. мы управляем несколькими объектами одновременно, мы покупаем услугу «оптом», следовательно, порядок цен значительно ниже. Например, заказывая услугу клининга, мы заключаем договор с одной компанией, которая обслуживает все наши объекты. Стоимость услуги в данном случае ниже на 20-30 %, чем, если бы это делалось для каждого объекта отдельно.

Все это очень важно для инвестора, т.к. он понимает, что работает с реальной компанией, которая готова взять на себя ответственность за полное управление объектом.

Отдельно отмечу, пожалуй, самый главный момент. Мы, как компания, занимающаяся управлением коммерческой недвижимостью, каждый день «варимся» в этом рынке, мы знаем реальные арендные ставки в самых разных объектах, условия работы, у нас сформирована и постоянно нарабатывается база контактов потенциальных арендаторов, с которыми мы нацелены работать в долгосрочной перспективе. Все это дает возможность оперативно реагировать на изменения внешней среды, регулировать арендный доход без потерь.

Приведу в пример торговый центр «Яркий». Признаюсь, объект очень сложный, но тем не менее он хорошо демонстрирует преимущество схемы доверительного управления. Собственником объекта является ООО «Русский Лес», профильный бизнес которого не связан с недвижимостью.

Первоначально объект был задуман, как мебельный торговый центр, но его локация и резкое ухудшение экономической ситуации вынудили нас, как управляющую компанию, быстро искать новые решения. И мы нашли их: переформатировали объект в дисконт-центр. Через 2 месяца в торговом центре появился магазин низких цен «Светофор». Трафик вырос в 7,5 раз!!! Мы смогли удержать все показатели по арендному доходу. Смог бы сделать это сам собственник? Возможно, но маловероятно, т.к. для этого у него должна была быть команда профессионалов-девелоперов, свободно ориентирующихся на рынках продуктового ритейла и коммерческой недвижимости. А теперь посчитайте во сколько бы собственнику обошлось содержание такой команды и сделайте соответствующие выводы.

Как работает схема доверительного управления?

За эти пять лет нам удалось довести схему доверительного управления до автоматизма. Самый главный принцип – это прозрачность всех операций и полная отчетность перед собственником и банком. Ежемесячно компания-девелопер предоставляет отчеты по арендному доходу и всем операциям за отчетный месяц. Все направления «забюджетированы» еще до начала календарного года. Конечно, ситуации бывают разные, как, например, пандемия. В таком случае мы, как управляющая компания, вносим корректировки, подлежащие в обязательном порядке согласованию с инвестором/собственником проекта.

Объект отдается в доверительное управление сразу после ввода в эксплуатацию. Но работа по заселению арендаторами начинается задолго до этого. Например, сейчас мы работает над проектом крупнейшего торгово-развлекательного центра в Гомеле – ТРЦ КРИСТАLL. Открытие запланировано на конец августа этого года, но 60 % площадей было сдано уже в январе. Заранее составляются маркетинговые планы, заключаются договоры на обслуживание, подбирается персонал.

Схематично процесс выглядит следующим образом:

Что будет с рынком компаний-девелоперов дальше? 

Однозначно он будет развиваться и совершенствоваться профессионально. Уже создана инфраструктура, есть практический опыт. Я абсолютно убежден, что белорусским компаниям в ближайшей перспективе удастся выйти на рынок СНГ и конкурировать на одном уровне с российскими и украинскими коллегами.

Источник: https://news.tut.by/press/693438.html?psw=3e26a27c3d502a4d9bd4d0e5d2de312b